Kaufnebenkosten-Rechner (Immobilie)

GrESt aller 16 BundesländerNotar & GrundbuchInkl. Makler-Option

Zum Kaufpreis kommen je nach Bundesland 9 bis 13 % Nebenkosten – die von der Bank meist nicht mitfinanziert werden. Der Rechner schlüsselt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler auf.

Nebenkosten berechnen Formular KNK-01
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Stand · Januar 2026

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Grunderwerbsteuer–
Notar & Grundbuch (ca. 2,0 %)–
Maklerprovision–
Nebenkosten gesamt–
Gesamtkosten
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Grunderwerbsteuersätze: Stand Januar 2026. Notar/Grundbuch als übliche Pauschale von 2,0 % (1,5 % + 0,5 %); tatsächliche Gebühren richten sich nach GNotKG.

Die drei Kostenblöcke beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, SH, Saarland, Brandenburg) – beim 450.000-€-Kauf ein Unterschied von 13.500 €. Notar und Grundbuchamt schlagen zusammen mit rund 2,0 % zu Buche; sie sind Pflicht, denn ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf unwirksam. Die Maklerprovision wird beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher seit 2020 geteilt – üblich sind je 3,57 % (inkl. MwSt.) für Käufer und Verkäufer; bei Käufen ohne Makler entfällt der Posten komplett.

Der entscheidende Finanzierungs-Punkt: Banken beleihen den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten – diese 9 bis 13 % sollten als Eigenkapital bereitstehen. Eine „110-%-Finanzierung“ inklusive Nebenkosten ist möglich, kostet aber deutliche Zinsaufschläge. Spartipp: Bewegliches Inventar (Einbauküche, Sauna, Markise) im Kaufvertrag separat ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja (110-%-Finanzierung), aber Banken verlangen dafür spürbare Zinsaufschläge und strengere Bonität. Standard ist: Nebenkosten plus idealerweise 10–20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital.
Wie spare ich Grunderwerbsteuer?
Legal vor allem über separat ausgewiesenes Inventar (Küche, Möbel) und – beim Neubau – durch getrennte Verträge für Grundstück und Bau, sofern sie rechtlich unabhängig sind. Vorsicht: Überzogene Inventarwerte prüft das Finanzamt.
Wer zahlt den Makler?
Bei Wohnimmobilien an Privatkäufer gilt seit Ende 2020 das Teilungsprinzip: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer – in der Praxis meist je 3,57 % inkl. MwSt. Regional (z. B. teils in Bayern) sind auch niedrigere Sätze verbreitet.

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