Tilgungsrechner für die Baufinanzierung

Restschuld nach ZinsbindungZeit bis VolltilgungBanküblich gerechnet

Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen Ihre Rate – und wie viel Schulden nach der Zinsbindung übrig sind. Dieser Rechner zeigt beides plus die Zeit bis zur kompletten Entschuldung.

Tilgungsplan berechnen Formular TIL-01
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Jahre
Stand · Januar 2026

Ergebnis Ihrer Berechnung

Monatliche Rate–
Gezahlte Zinsen in der Bindung–
Getilgt in der Bindung–
Volltilgung nach ca.–
Restschuld nach Zinsbindung
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Annuitätendarlehen mit monatlicher Verrechnung (Sollzins nominal), konstante Rate, ohne Sondertilgungen. Die Anschlussfinanzierung erfolgt zum dann gültigen Zins.

Warum „2 % Tilgung“ nicht 50 Jahre bedeutet

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant: Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch der Zinsanteil – und der Tilgungsanteil wächst automatisch. Deshalb ist ein Darlehen mit 2 % anfänglicher Tilgung nicht nach 50, sondern (bei 3,6 % Zins) nach rund 30 Jahren getilgt.

Die kritische Größe ist die Restschuld nach der Zinsbindung: Bei 400.000 €, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung stehen nach 10 Jahren noch rund 304.000 € offen – zu dann unbekannten Zinsen. Absicherungshebel: höhere anfängliche Tilgung (jeder Punkt mehr verkürzt massiv), längere Zinsbindung (15–20 Jahre kosten Aufschlag, kaufen aber Planbarkeit – mit gesetzlichem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren, § 489 BGB) und jährliche Sondertilgungsrechte, die Sie konsequent nutzen. Banken-Faustregel: Die Rate sollte 35–40 % des Haushaltsnettos nicht übersteigen.

Häufige Fragen

Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?
Üblich sind heute 2–3 %; unter 2 % wird die Restschuld nach der Bindung riskant groß. Grobregel: Sollzins + Tilgung ≥ 5–6 %, damit die Volltilgung in einem Berufsleben gelingt.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld braucht eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Zins – bei der eigenen Bank (Prolongation) oder per Umschuldung zu einer anderen. Ein Forward-Darlehen kann den Anschlusszins bis zu ~5 Jahre im Voraus sichern.
Lohnen sich Sondertilgungen wirklich?
Ja, doppelt: Sie senken sofort die zinstragende Restschuld und verkürzen die Laufzeit überproportional. 5 % p. a. kostenfreie Sondertilgung sind marktüblich – wer sie jährlich ausschöpft, spart oft fünfstellige Zinsbeträge.

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